如果你想了解未来的房地产市场将会如何发展，首先你需要了解决定我国房地产未来走向的三个主要因素，即人口、经济和政策。忽略其中任何一个因素，讨论房地产市场都是没有根据的。如果你现在在考虑是否购房或出售房产，同样需要考虑这三个因素。
首先，让我们谈谈人口。从去年开始，我国人口进入了负增长状态，而在未来至少20年内，负增长趋势将持续。这意味着总人口将不断减少，而且人口还会流动，通常流向更大的城市。这种虹吸效应一直存在，但这次的房改计划将在一线和二线城市新建大量低价的保障房，直接推动了更强的虹吸效应。人们会从县城向城市迁移，城市的人口会流向省会城市，而省会城市的人口将涌向像北京、上海、广州和深圳这样的特大城市。这一趋势将变得越来越明显。以前人们不敢去大城市的原因，主要是因为房价太高，去了能买得起房吗？还能留下来吗？但现在由于新建的保障房门槛降低，城市的房价不再那么昂贵，而机会更多，收入更高，你会考虑去吗？这种虹吸效应将持续吸引人口流入大城市，结合出生率下降和虹吸效应，将导致许多县城最终成为空城。三线以下城市的人口下降速度将更快，最终结果将是这些地方出现大量的空置房，也就意味着许多房产将成为代租或代售的。
如果有人想在那里购房，同时会有数十个房东愿意出售给你，交易的关键因素是什么？谁提供的价格低，我就购买谁的房产，最终那些地方的二手房将变得非常便宜。本次政策文件中提到，商品房将回归商品属性，这意味着政府将减少干预，房价主要由市场供需关系决定，有人购买就会上涨，没有人购买就会下跌。很多人问保障房何时会建设到四五线城市甚至县城？我告诉你，那些地方根本不需要建设保障房，未来空置房的价格将比一线和二线城市的保障房价格低得多，或者会由地方政府以低价收购，然后转为统一管理的保障房。尽管目前仅开放了35个城市，但这一次的房改计划将逐渐扩展至全国，但最多也只会覆盖到一些强劲的三线城市，其他地方根本没有必要。房价未来仍有希望上涨，只有大城市吸引人口涌入并具有增长潜力的城市才有可能。所以如果你目前拥有未被利用的三线以下的房产，你还等什么呢？再以北京为例，尽管北京未来仍将吸引人口，但由于好地段已被老旧房屋占用，如果要新建保障房，必然会位于远郊，针对哪些人？显然是外来人口和极少数的本地居民。一旦这些房屋建成，你觉得现在的北京远郊房产与保障房相比还有什么优势？旧又贵，价格还有下降趋势，最终能以保障房价格的70%卖出就不错了。你还在等什么？
至于其他省会城市和二线城市，你需要考虑的是它们的人口是逐年减少还是增加，以及你的房产位于什么位置。结合前面提到的信息，你可以大致判断是该购房还是出售房产。现在有很多人认为我们的房产是过剩的，而且人口在减少，因此我们不再需要建房子。但你需要明白，过剩主要出现在人口逐渐减少的地方，那里确实不需要建设大量房产，但在人口涌入的地方，房屋供应仍然不足。这也可能标志着我们过去二三十年的城市扩建即将结束，接下来要进行城市翻新，改造远郊的老旧小区，拆迁重建保障房核心区域的老房子。接下来让我们谈谈第二个因素，经济。这一因素决定了2.0时代的商品房是否具有金融属性。所谓的2.0时代的商品房是指在保障房建设之后新建的商品房。想象一下，如果是同样大小的90平米房子，保障房价格是40万，而商品房价格是200万，在你资金有限的情况下，你会选择哪一个？大多数人肯定会选择保障房，不是吗？但是，我们希望绝大多数人不仅购买商品房，而且追求更好、更昂贵的商品房，因为这将带来利润、税收和就业，推动经济发展。所以只要未来经济趋势向好，商品房将再次具备交易属性，所有人都会购买更好的房产，这将刺激商品房市场。那为什么现在不这么做呢？因为不同阶段需要做出不同的选择。目前我们需要刺激消费，扩大内需，去库存和经济结构调整。因此，让大家不再受长期的房贷压力，可以有更多资金用于刺激消费，是目前的重要任务。过了2.0时代，商品房将成为硬通货，因此必须提高商品房的品质，以激发人们购买的兴趣。如果我们的经济持续低迷，情况就会不同。新建的商品房可能会价格下跌，因为销售量低，没有人购买，但根据目前的形势，我认为在2030年左右，我国经济将发生质的变化，原因在这里就不展开讨论了。所以我认为未来新建的高品质商品房将再次具备投资价值。当然，在这个过程中将会有一段时间，新旧商品房将同时存在。最富有的人将购买新商品房，而最贫穷的人将出售旧商品房，住进保障房，被出售的旧商品房将落入有些资金但不愿住保障房的外地人手中。你看最后又回到了人口流入的问题。在当地吸引外来人口众多的地方，二手房价格将上涨，而在卖掉房子选择住保障房的人众多的地方，二手房价格将下跌。但可以肯定的是，全国大部分城市的非核心地段二手房价格都将持续下跌，只有像北京、上海、广州和深圳这样的城市才有可能抵抗下跌趋势。
这里有一个概念，很多人问：什么样的房子才算是核心资产？这个概念不是由个人决定的，而是由市场决定的。给你一个参考标准，你的房产最近一年的实际成交价格是上涨还是下跌？如果上涨，那就是核心资产；如果下跌，但跌幅不超过一年的租金回报，那也可以算是次核心资产；如果跌幅远超过一年的租金回报，那就是需要赶紧出售的资产。
最后，让我们谈谈第三个因素，政策。我们的政策方向是既要拉动经济，又要实现共同富裕，这两点看上去有点矛盾，但实际上并不矛盾，关键是要在不同的阶段做出不同的选择。在过去的20年中，我们推动房价上涨，是为了拉动经济，增强综合国力。而现在我们抑制房价，本质上也是为了拉动经济，让人们不再为长期的房贷困扰，可以有更多的资金用于刺激消费，解决当前的紧迫问题。我认为未来的趋势将不同，这肯定会影响未来的住房交易市场动态。从现在开始到明年上半年，无论大家是否以低价出售房产，房地产市场的交易量都肯定会上升。
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